Overweegt u een huurwoning te kopen? Er zijn talloze redenen om aan te nemen dat onroerend goed een verstandige investering is, omdat het heeft geleid tot veel van de rijkste mensen ter wereld. Deskundigen zijn het er echter over eens dat u uw onderzoek moet voltooien voordat u honderdduizenden dollars investeert. Overweeg de volgende variabelen en moeilijkheden voordat u uw eerste huurwoning koopt.
Beoordeel uw potentieel als verhuurder
Hoewel het niet eenvoudig of glamoureus is, kan een huisbaas een goede methode zijn om inkomsten uit onroerend goed te genereren. Er moet een geschikte woning worden gekozen, het appartement moet worden voorbereid en er moeten betrouwbare huurders worden gevonden. Daarnaast zijn er terugkerende onderhoudsproblemen.
Heb je ervaring met het gebruik van een toolbox? Hoe bedreven bent u in het schoonmaken van een toilet of het repareren van gipsplaten? Natuurlijk kunt u een vastgoedbeheerder in dienst nemen of iemand bellen om het voor u af te handelen, maar het zou uw winst verminderen. Eigenaren van één of twee huizen voeren vaak hun reparaties uit om geld te besparen.
Als u uw vastgoedportefeuille uitbreidt, verandert dat natuurlijk. Hoewel hij aan de westkust woont, heeft Lawrence Pereira, president van King Harbor Wealth Management in Redondo Beach, Californië, woningen aan de oostkust. Hij beweert dat hij niet handig is, maar slaagt erin om het te laten werken. Hoe? Pereira zei: “Ik heb een sterk team van schoonmakers, klusjesmannen en aannemers samengesteld.”
Stroomlijn persoonlijke schulden
Slimme beleggers kunnen schulden dragen als onderdeel van hun beleggingsstrategie voor hun portefeuille, maar de gewone belegger moet er vanaf blijven. Een huurwoning is op dit moment misschien niet de beste investering als je studieleningen, achterstallige medische kosten of kinderen hebt die binnenkort naar de universiteit gaan.
Pereira is het ermee eens dat voorzichtigheid essentieel is en merkt op: “Als de winst van uw onroerend goed opweegt tegen de kosten van schulden, hoeft u deze niet af te betalen. De berekening die u moet uitvoeren, is dat.” Pereira adviseert om wat contant geld achter de hand te houden. “Plaats jezelf nooit in een situatie waarin je je schulden niet kunt betalen. Zorg altijd voor een veiligheidsmarge.”
Een aanbetaling van 20% (of meer) veiligstellen
Vastgoedbeleggingen hebben doorgaans hogere goedkeuringsnormen en grotere aanbetalingen dan door de eigenaar bewoonde eigendommen. U kunt de aanbetaling van 3 procent op uw huidige woning niet gebruiken om een vastgoedbelegging te kopen. Aangezien huurhuizen geen hypotheekverzekering aanbieden, moet u een aanbetaling van minimaal 20% eisen. U kunt echter mogelijk gebruikmaken van bankfinanciering, zoals een persoonlijke lening, om de aanbetaling te krijgen.
Zoek de juiste locatie
Het laatste wat je wilt, is dat je gedwongen wordt een huurwoning te onderhouden in een wijk die aan momentum verliest in plaats van te stabiliseren of te groeien. Een investeringsmogelijkheid kan worden gevonden in een stad of locatie waar de bevolking toeneemt, en er wordt gewerkt aan een revitaliseringsplan.
Bij het selecteren van een winstgevende huurwoning, een locatie met redelijke onroerendgoedbelasting, een goed schoolsysteem en een heleboel voorzieningen, zoals restaurants, coffeeshops, winkels, paden en parken. Een gemeenschap met een laag misdaadcijfer, eenvoudige toegang tot openbaar vervoer en een zich ontwikkelende arbeidsmarkt kan ook een grotere pool van potentiële huurders hebben.
Is het beter om te kopen of te financieren?
Is het beter om uw aankoop van vastgoedbeleggingen te financieren of contant te betalen? Afhankelijk van uw beleggingsdoelstellingen. Contante betalingen kunnen bijdragen aan een goede maandelijkse cashflow. Overweeg een huurwoning te kopen voor $ 100.000. De contante koper ontvangt mogelijk $ 9.500 per jaar na belastingen, afschrijvingen en inkomstenbelasting, wat overeenkomt met een jaarlijks rendement van 9,5 procent op de investering van $ 100.000.
Financiering kan daarentegen leiden tot een hogere winst. Overweeg het scenario wanneer een belegger een huis koopt met een aanbetaling van 20% en een hypotheek met een samengesteld tarief van 4%. De jaarlijkse inkomsten bedragen in totaal ongeveer $ 5.580 na bedrijfskosten, en extra rente wordt afgetrokken. Hoewel de cashflow van de belegger lager is dan die van de contantkoper, is het jaarlijkse rendement van 27,9% op de investering van $ 20.000 nog steeds aanzienlijk beter dan het rendement van 9,5 procent van de contantkoper.
Hoe een hypotheek voor vastgoedbeleggingen te verkrijgen?
Er zijn verschillende significante verschillen tussen een hypotheek voor een primaire woning en een voor een huurwoning. Om te beginnen zijn er hogere wanbetalingspercentages voor leningen voor de huurwoning, aangezien leners met financiële moeilijkheden meestal prioriteit geven aan de hypotheek van hun primaire woning. Kredietverstrekkers rekenen vaak hogere leentarieven op huurwoningen vanwege het verhoogde risico.
De acceptatievereisten zijn een andere overweging; deze zijn doorgaans strenger voor huurwoningen. Hypotheekverstrekkers letten meestal goed op de schuld-inkomensverhouding, de aanbetaling en de kredietscore van de lener. Voor hypotheken op de huurwoning gelden dezelfde criteria. Toch zal de aanvrager waarschijnlijk worden onderworpen aan strengere kredietscore- en DTI-drempels, evenals een hogere
aanbetaling vereist. De geldschieter kan ook het arbeidsverleden, het inkomen en de wens van de lener onderzoeken om eerdere ervaring van de verhuurder te zien.
Pas op voor hoge rentetarieven.
In 2021 is geld lenen misschien nog best goedkoop, maar de rente op een hypotheek voor een vastgoedbelegging is vaak hoger. Als u ervoor kiest om uw aankoop te financieren, heeft u een hypotheek nodig met een redelijke maandelijkse betaling die uw maandinkomen niet significant zal verminderen.